免許基準
以下、１～14番に該当する者は、宅建免許を受けることができません。
これらに該当する場合、免許権者は、免許を与えることができない理由を書いた書面を、宅建業者になろうと申請してきた者に対して通知することになります。
未成年者は宅建業者になれるという点、破産者は復権を得れば「ただちに」免許を受けることができるという点に注意。復権から５年という引っかけ問題がよく出題されます。
２．禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
禁錮以上の刑とは、禁錮、懲役、死刑です。ここでの注意点は、執行猶予が付けられた場合は、執行猶予期間が満了すればその翌日から免許を受けることができるということ、控訴中・上告中も免許を受けることができる（＝刑が確定していない）という点です。
３．一定の罰金刑に処せられ、その刑の執行が終わって５年、または時効の完成などにより刑の執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者
罰金刑で欠格事由に該当する犯罪としては、宅建業法違反、暴力団員による不当な行為の防止に関する法律違反、暴行罪、脅迫罪、傷害罪、背任罪を覚えておいてください。
４．免許申請前５年以内に、宅建業に関して不正または著しく不当な行為をした者
５．宅建業に関して不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者
６．不正手段による免許取得、業務停止処分に違反するとして免許を取り消され、取消しの日から５年を経過していない者
７．上記６番の者が法人の場合、免許取消処分の聴聞の期日、場所の公示日60日以内にその法人の役員であった者で、取消しの日から５年を経過していない者
役員とは主に「常勤の取締役」「非常勤の取締役」を言いますが、その他、業務執行社員や執行役、相談役など、会社に対して実質的に強い支配力を持った者も含まれます。単に専任の取引士や政令で定める使用人というだけでは役員に該当しません。聴聞（ちょうもん）とは、処分を受ける者に釈明および証拠提出の機会を与える制度をいいます。
８．上記６番に該当するとして免許取消処分の聴聞の公示がなされ、公示の日から処分決定までの間に解散または廃業の届出をし、その届出から５年を経過していない者
免許取消処分を免れるため、わざと解散・廃業するのを防ぐためです。これは免許取消処分の公示が必要です。業務停止処分の公示は欠格事由に該当しない点に注意。
９．上記８番の期間内に合併により消滅した法人、または解散・廃業の届出をした法人の、聴聞の公示日前60日以内に役員であった者で、その消滅または届出から５年を経過していない者
８番が法人の場合で、その法人を実質動かしていた役員がすぐに他で悪さをしないように、ということです。
10．営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人が上記１～９番のどれかに該当する場合
法定代理人から営業の許可を受けている未成年者は、単独で免許を受けることができます。営業の許可を受けていない未成年者は、その法定代理人を基準に判断する、というわけです。未成年者の法定代理人が法人の場合、その役員の中に欠格要件に該当する者がいるときは、その未成年者は免許を受けることができません。営業に関して成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、原則として専任取引士となれない点と比較。
11．法人で、その役員または政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合
ここは非常に間違えやすいところです。不正を犯した政令の使用人を雇っていた法人は免許を受けることができず（11番）、法人が不正を犯したが、その法人の政令で定める使用人に過ぎなかった者は免許を受けることができる（７番）、というわけです。ちなみに政令で定める使用人とは、宅建業者の事務所の代表者をいいます。
12．個人で、政令で定める使用人のうち、上記１～９番のどれかに該当する者がいる場合
個人業者でも、その事務所の代表者が不正を犯していれば免許欠格事由となります。
13．決められた数の専任の取引士を置いていない者
宅建業者は事務所ごとに、業務に従事する者５人に１人以上の割合で、成年者である専任取引士を置かなければなりません。この決まりを守っていない宅建業者は免許を受けることができません。
14．免許申請書の重要事項に虚偽の記載、または重要な事実の記載が欠けている場合
