宅建業法上のクーリング・オフ

冷静な判断ができなかった買主を守る制度＝クーリング・オフ

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した宅建業者以外の買主は、無条件で申込みや売買契約の解除をすることができます。

宅建業者が売主となり、宅建業者以外が買主となる場合限定でクーリング・オフは適用されますので、大前提として覚えておいてください。以下、それ以外の要件を見ていきましょう。尚、買主に不利な特約は全て無効となります。

１．事務所等以外で契約の申込みが行われたこと

事務所等で契約が行われた場合は、買主も冷静な判断ができたであろうということでクーリング・オフは認められません。ここでいう事務所等とは、売主である宅建業者の事務所や土地に定着した案内所、売主である宅建業者から代理や媒介を依頼された宅建業者の事務所や土地に定着した案内所、買主自らが指定した買主の自宅または勤務先を押さえておいてください。

喫茶店などガヤガヤしたところでの申込みは冷静さに欠ける判断だった可能性があるため、クーリング・オフが可能となります。宅建業者が指定した買主の自宅なども事務所等には含まれませんので注意してください。

また、契約締結が事務所等で行われたとしても、契約申込みが事務所等以外で行われた場合はクーリング・オフが可能となります。「申込み場所」が優先されるということも必ず覚えておいてください。

２．書面による告知日から起算して８日経過以内に行使すること

書面による告知日から起算して８日経過したとき、または物件の引渡しを受けて代金全額の支払いを終えたときはクーリング・オフができなくなります。

書面による告知がない場合、口頭で告知されたにすぎない場合は、物件の引渡しを受け、かつ、代金全額の支払いを終えるまではクーリング・オフが可能となります。引渡しさえ受ければ登記は不要です。代金の一部を支払ったにすぎない場合はクーリング・オフ可能です。

３．書面による意思表示が必要

宅建業者からの書面による告知から８日以内に、書面をもってクーリング・オフをする旨の意思表示を発することでクーリング・オフは成立します。書面を「発する」だけで、郵便受けに入れてさえしまえばその瞬間に効力が発生します。

クーリング・オフが適用された場合、宅建業者は手付金等を買主に返還する必要があります。損害賠償や違約金の請求はできません。

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