売主が宅建業者であるときに適用される瑕疵担保履行法

宅建業者が新築住宅の売主となる場合、引渡し後10年間、瑕疵について担保責任を負う。

民法の改正により「瑕疵」→「不適合」となりましたが、法規内に瑕疵の定義を載せることで瑕疵という文言が存置されています。

構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の隠れた瑕疵（構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除く）がある場合に瑕疵担保責任が発生します。瑕疵担保責任を確実に果たすため、宅建業者は、履行確保措置＝保証金の供託or保険契約を締結する必要があります。尚、宅建業者間では適用されません。

１．供託の出題ポイント

主たる事務所の最寄りの供託所に、金銭または一定の有価証券（評価額は営業保証金と同じ）をもって供託します。

基準日前10年間に引き渡した新築住宅の戸数が基準となり（保険契約の対象となった戸数を除く）、床面積が55㎡以下の住宅は２戸で１戸とカウントします。

買主に対して売買契約締結までに、書面を交付して供託所の所在地等に関する説明を行う必要があります。この説明は宅建士が行う必要はありません。

２．保険の出題ポイント

保険料を支払うのは宅建業者で、最低価格を2,000万円以上とし、引渡しから10年以上有効な保険契約である必要があります。

履行確保措置を行った宅建業者は、基準日ごとに基準日から３週間以内に、当該基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況について、免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出る必要があります。

届出をしなかった場合、当該基準日の翌日から起算して50日を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結することができなくなります。

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