宅建業者の契約不適合責任（瑕疵担保責任）

民法上の契約不適合責任に関する特約が、宅建業法上では制限される。

まず、民法の原則＝改正民法により「隠れたる瑕疵」に限定されなくなり、買主の「善意無過失」も要件ではなくなるなど、債務不履行の原則に委ねることになった点を押さえておいてください。

従来は善意無過失の買主に限り、損害賠償請求＋契約の目的が達成できないときは契約解除が可能でしたが、債務不履行の原則により、買主が善意でも悪意でも、契約に不適合があれば損害賠償請求、報酬減額請求、契約解除、履行追完請求が認められます。

従来通り、売主が知っているのに告げなかった事実については免責されませんので注意。責任追及期間は買主が事実を知ったときから１年以内で、通知をすることが要件となりました。

そして宅建業法独自の規定として、売主が宅建業者で、買主が宅建業者でない場合は「買主に不利な特約は無効」となり、（買主に不利かもしれないけど）責任追及期間を「期間を引渡しから２年以上とする」特約だけが唯一許されます。

特約が無効となる場合は民法の原則が適用されます（＝買主が事実を知ったときから１年以内に通知）。

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