宅建業者が新築住宅の売主となる場合、引渡し後10年間、瑕疵について担保責任を負う。 民法の改正により「瑕疵」→「不適合」となりましたが、法規内に瑕疵の定義を載せることで瑕疵という文言が存置されています。 構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止…
宅建業法に違反した宅建業者 → 指示処分・業務停止処分・免許取消処分 宅建業法に違反した宅建士 → 指示処分・事務禁止処分・登録消除処分 処分権者 指示処分・業務停止処分＝免許権者or 業務地の知事 免許取消処分＝免許権者のみ 指示処分・事務禁止処分＝…
売買又は交換に関する報酬の額 ・200万円以下の金額の100分の5.5 (＝5.5%) ・200万円を超え400万円以下の金額の100分の4.4 (＝4.4%) ・400万円を超える金額の100分の3.3 (＝3.3%) 速算式 ・200万円を超え400万円以下の物件＝代金額×4.4％＋22,000円 ・400万…
民法上の契約不適合責任に関する特約が、宅建業法上では制限される。 まず、民法の原則＝改正民法により「隠れたる瑕疵」に限定されなくなり、買主の「善意無過失」も要件ではなくなるなど、債務不履行の原則に委ねることになった点を押さえておいてください…
買主は、宅地建物の売買代金を分割で支払うことができる。 不動産を現金一括で購入できる人の方が珍しいので当然ですね。割賦販売に際して、宅建業法は次の規制を設けています。 １．買主の代金支払が遅れている場合、宅建業者は、30日以上の期間を定めて書…
売主である宅建業者は、手付金等が一定額を超える場合、受領する前に保全措置を行う必要がある。 買主に物件が引き渡されなかった場合、買主が手付金等の返還を受けることができる仕組みを保全措置といいます。 手付金等＝契約締結日から物件引渡前に支払わ…
宅建業者が受領できる手付の額は、売買代金の20％以下でなければならない。 買主は、売主である宅建業者が契約の履行に着手する以前であれば、手付を放棄することで契約を解除することができます。 売主である宅建業者は、買主が履行に着手する以前であれば…
売買契約のトラブルに備え、あらかじめ損害賠償の額を予定しておくことができる。 売買契約においてトラブルが発生した場合、その損害を証明することで実際に発生した損害額を請求することができるのが民法の原則です。 これに対してあらかじめ損害賠償額の…
宅建業者は、自分が所有していない宅地や建物を買主に売却することができない。 ただし、自己に移転する契約を締結しておくことで、他人物の物件の売買契約も可能となります。 ここで宅建試験に出題される重要ポイントは以下の通りです。 ・自己への所有権移…
冷静な判断ができなかった買主を守る制度＝クーリング・オフ 宅建業者が自ら売主となり、宅建業者の事務所等以外の場所で買受けの申込みをしたり、売買契約を締結した宅建業者以外の買主は、無条件で申込みや売買契約の解除をすることができます。 宅建業者…
契約内容記載書面（37条書面）には必要的記載事項と任意的記載事項がある。 記載するかどうかの35条書面と異なり、37条書面には「必要的記載事項」と「任意的記載事項」があります。必要的記載事項とは文字通り必ず記載するもの、任意的記載事項とは定めがあ…
宅建業者は、契約締結後遅滞なく、契約内容記載書面（＝37条書面）を交付しなければならない。 重要事項の説明、35条書面への記名押印と合わせて、37条書面への記名押印も宅建士の独占業務となります。尚、37条書面の交付時に説明は必要ありません。このよう…
宅建業法のヤマ場、宅建試験合格者でも落とす確率が高いのがココです。覚えることが多く複雑なので、最重要事項、頻出事項だけを確実に押さえて、宅建業法で18点を取れる実力がついた後に、少しずつ一つでも記載事項を上乗せしていきましょう。 ここでは最低…
貸借に限り、テレビ電話による重要事項の説明が可能となった。 平成30年度法改正により、貸借の媒介・代理に限りテレビ電話による重要事項の説明が可能となりました。売買や交換の媒介・代理では不可となります。 テレビ電話による重要事項の説明を行うには…
信託受益権の売買の媒介は、重要事項の説明が不要となります。 35条書面の交付、重要事項の説明が不要となる例外は以下の３つだけですので、必ず押さえておいてください。 ・信託受益権の売買契約締結前１年以内に、相手方に対し同一内容について書面を交付…
宅建業者は、契約をするかどうかの判断材料として、購入者等に対して対象物件についての情報を知らせる必要がある（＝重要事項の説明） 宅建士の独占業務でありメイン業務である「重要事項の説明」。もちろん宅建士試験でも重要で、毎年丸々２～３問の出題が…
未完成物件について宅建業者は、必要な許可や確認を受けた後でなければ広告をすることはできない。 開発許可や建築確認など、必要な手続きを経た後でなければ、未完成物件について宅建業者は広告をすることができません。「売買契約は建築確認を受けた後に締…
宅建業者は、事実とは異なる誇大広告をしてはならない。 誇大広告とは、文字通り事実よりも誇張した広告です。また、実在しない物件、実在はするけど取引する意思のない物件の広告もしてはなりません（＝おとり広告）。 実際にお客さんが誤認したかどうかは…
宅建業者は、広告を行う際には取引態様の別を明示しなければならない。 宅建業者が売主なのか、媒介なのか、代理人として売買・交換・貸借をしようとしているのかなど（＝取引態様）、その別（＝種類）を明確にせよということです。 ここはシンプルに出題ポ…
宅建業者は、宅地建物の売買または交換の媒介契約を締結したときは、遅滞なく媒介契約書面を作成して依頼者に交付しなければならない。 いくつか宅建士試験の頻出ポイントとなる注意点があります。まず、媒介契約書面を作成して交付するのは宅建業者です。宅…
専属専任媒介契約＝専任媒介より更に拘束力を強め、依頼者が自ら見つけた相手にも売ることができない（売るときは専属専任媒介契約を締結した宅建業者を通す）媒介契約。 専属専任媒介契約の有効期間は、専任媒介と同じく３ヶ月以内となります。依頼者からの…
専任媒介契約＝自分で探した相手には売ることができるが、他の宅建業者に重ねて依頼することができない媒介契約。 一般媒介契約よりも自由度は落ちますが、高確率で宅建業者が本気を出してくれる媒介契約です。ただし、囲い込みによる顧客確保で安心してしま…
一般媒介契約とは、媒介契約の一種で、依頼者が複数の宅建業者に重複して依頼できる媒介契約をいう。 依頼者は、一つの宅建業者に限定することなく媒介を依頼でき、また、自ら取引相手を探して売買や賃貸借契約を結ぶこともできます。 他の宅建業者に重ねて…
媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介がある。 それぞれの特徴や違い、宅建士試験での出題ポイントは次回より順次解説します。「媒介契約」とは、宅建業者が売買・交換・貸借の手助けをすることを言います。 契約当事者が契約を結ぶ機会だけを作…
弁済業務保証金を供託しておく必要がなくなった場合、保証協会は供託所から弁済業務保証金を取り戻し、取戻し金額に相当する弁済業務保証金分担金を宅建業者に返還する。 宅建業者が社員の地位を失ったために弁済業務保証金分担金を返還する場合などは、保証…
弁済業務保証金分担金の納付を受けた保証協会は、１週間以内 に、弁済業務保証金の分担額に相当する額を供託しなければならない。 宅建業者による弁済業務保証金分担金の納付が金銭のみだったのに対し、この保証協会による弁済業務保証金の供託は有価証券で…
弁済業務保証金制度は、社員である宅建業者が保証協会へ弁済業務保証金分担金を納付し、保証協会が供託所へ弁済業務保証金を供託する二段形式をとる。 まず、宅建業者は弁済業務保証金分担金を保証協会に納付するだけでよく、営業保証金のように免許権者へ届…
弁済業務保証金制度とは、宅建業者を除く消費者が、保証協会の社員である宅建業者と宅建業に関する取引をしたときに、その取引によって生じた損害の弁済を受けるための制度である。 営業保証金と同じく、宅建業者に課せられた担保のような制度です。営業保証…
宅建業者は、営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合、供託所に対して営業保証金の取戻しを請求することができる。 宅建免許の失効や取消し、保証協会の社員になったなどの理由により営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合、宅建業者は営業保…
宅建業者と取引をした者は、営業保証金から還付を受けることができる。 ここは頻出ポイントの注意点がいくつかあります。 まず、取引＝宅建業に関する取引である必要があります。宅建業に関する取引とは、宅地建物を購入した際の損害などを意味し、内装費や…
